In den meisten deutschen Großstädten sind die Mieten dem verfügbaren Einkommen der Bevölkerung enteilt. Besonders in München und Frankfurt klaffen Mietpreise und Kaufkraft weit auseinander. Das zeigt eine Analyse von immowelt, bei der die angebotenen Kaltmieten mit der durchschnittlichen Kaufkraft pro Kopf in den Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern sowie den reichsten Stadt- und Landkreisen Deutschlands verglichen wurden. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer 2021 veröffentlichten Mitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).
Der größte Unterschied besteht in München: Die Bewohner der bayerischen Landeshauptstadt verzeichnen eine jährliche Kaufkraft von 32.364 Euro pro Kopf. Das sind 30 Prozent mehr als der deutsche Durchschnitt, der bei 24.807 Euro liegt. Während die Münchner also in der Regel mehr verdienen, müssen sie gleichzeitig auch mit deutlich höheren Ausgaben für die Miete rechnen. Der Quadratmeterpreis für Wohnungen in der Isar-Metropole beträgt bei Neuvermietung im Median 18,00 Euro und liegt damit 128 Prozent über dem Bundesmittel von 7,90 Euro.
Große Diskrepanzen in Frankfurt, Stuttgart und Köln
Auch in Frankfurt am Main besteht eine große Schere zwischen Kaufkraft und Mieten. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner in der Bankenstadt liegt bei 27.457 Euro und damit 11 Prozent über dem Deutschlandwert – die Wohnungsmieten von 13,60 Euro pro Quadratmeter übertreffen diesen allerdings um 72 Prozent. Dieselbe Diskrepanz zwischen Mieten und verfügbarem Einkommen besteht in Stuttgart. Auch in Köln hält die Kaufkraft nicht mit den Wohnkosten Schritt: Während das verfügbare Einkommen den Durchschnitt der Republik um 5 Prozent übersteigt, liegen die Mietpreise bei Neuvermietung 48 Prozent darüber. Somit müssen die Kölner von den 26.119 Euro, die ihnen pro Kopf zur Verfügung stehen, bei Quadratmeterpreisen von 11,70 Euro einen beträchtlichen Teil für das Wohnen ausgegeben.
Berlin: Kaufkraft unterdurchschnittlich, Mietpreise über dem Schnitt
In Berlin zählt die mangelnde Leistbarkeit von Wohnraum seit Jahren zu den größten Streitthemen. Die Kontroverse um explodierende Mieten gipfelte zuletzt in dem gescheiterten Experiment eines Mietendeckels sowie dem erfolgreichen Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne. Tatsächlich klaffen Angebotsmieten und Kaufkraft in der deutschen Hauptstadt weit auseinander. Mieter zahlen dort im Median 10,60 Euro pro Quadratmeter- 34 Prozent mehr als der deutsche Durchschnitt. Im Gegensatz zu den Bewohnern anderer deutscher Millionenstädte verfügen die Berliner aber über ein unterdurchschnittliches Einkommen. Mit 23.088 Euro pro Kopf liegt die Kaufkraft in der Hauptstadt 7 Prozent unter dem Bundesmittel.
Allerdings gibt es auch Großstädte, in denen ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Kaufkraft und Wohnkosten besteht. Sowohl in Leipzig als auch in Essen zahlen Mieter für eine Wohnung bei Neuvermietung im Median weniger als 8,00 Euro pro Quadratmeter. In der Ruhrgebietsstadt liegt die Miete demnach 4 Prozent unter dem deutschlandweiten Wert, das verfügbare Einkommen 5 Prozent darunter. In Leipzig ist das Verhältnis sogar ausgeglichen: Sowohl die Kaufkraft als auch die Mietpreise liegen 11 Prozent unter dem Bundesschnitt.
Reichste Landkreise im Umland von München und Frankfurt
Beim Blick auf die wohlhabendsten Landkreise Deutschlands zeigt sich, dass die Strahlkraft der teuren Großstädte bis ins Umland reicht. Die Landkreise mit dem höchsten verfügbaren Einkommen liegen allesamt in den Einzugsgebieten von München oder Frankfurt. Die Bewohner des reichsten Landkreises Starnberg besitzen zwar pro Kopf 40 Prozent mehr Kaufkraft als der Durchschnitt der Republik, müssen aber eine um 82 Prozent höhere Miete bezahlen (14,40 Euro). Im benachbarten Landkreis München sind die Mietpreise mit 15,30 Euro pro Quadratmeter sogar noch teurer und liegen 94 Prozent über dem Deutschlandmittel. Die Kaufkraft übertrifft den Bundesdurchschnitt allerdings nur um 35 Prozent.
Der drittreichste deutsche Landkreis liegt im Nordwesten Frankfurts – im Hochtaunuskreis ist das verfügbare Einkommen 30 Prozent höher als deutschlandweit. Allerdings machen sich die teuren Preise der Bankenmetropole auch hier bemerkbar. Wohnungen werden bei Neuvermietung inzwischen für 11,30 Euro pro Quadratmeter angeboten, was 43 Prozent mehr sind als im Bundesmittel.
Sinkende Mietpreisdynamik könnte Auseinanderdriften bremsen
Eine weitere Verschärfung des Missverhältnisses von Wohnkosten zu Kaufkraft könnte möglicherweise durch die zuletzt abnehmende Mietpreisdynamik verhindert werden. Zwar haben sich die Angebotsmieten in den meisten deutschen Großstädten von 2020 auf 2021 verteuert, allerdings fallen die Anstiege geringer aus als in den vergangenen Jahren. Besonders in teuren Großstädten wie München, Frankfurt oder Stuttgart flacht die Preiskurve deutlich ab, wie das aktuelle immowelt Mietpreisbarometer zeigt.
