Von Greg Kane
Während die Logistikmärkte in Großbritannien im letzten Zyklus relativ hohe Renditen erzielten, da der Online-Handel deutlich zunahm, deuten die Prognosen darauf hin, dass andere europäische Städte allmählich beginnen aufzuholen. Eine Tatsache, die der Markt bereits seit einiger Zeit in seinen Renditeprognosen berücksichtigt.
Es wird erwartet, dass Städte wie Amsterdam, Kopenhagen und Stockholm in den nächsten fünf Jahren das schnellste Wachstum des Online-Handels in Europa verzeichnen werden. Die Erkenntnisse aus Großbritannien deuten darauf hin, dass dies die Nachfrage nach Logistikflächen erheblich unterstützen wird. In den deutschen Großstädten sind die Aussichten für die Logistik günstig, da eine erwartete Erholung der Einzelhandelsumsätze die Nachfrage an Online-Flächen ankurbeln wird, selbst wenn sich das E-Commerce-Wachstum in Grenzen hält.
Die Angebotsseite wird für die Entwicklung der Städte im nächsten Zyklus eine wichtige Rolle spielen. Infolge der starken Entwicklungstätigkeit der letzten Jahre nimmt der Leerstand in der Logistikbranche in ganz Europa zu.
Bei der Bewertung einer breiten Palette von Marktindikatoren, die die Aussichten der Nutzer und des Kapitalmarkts abdecken, erscheinen einige Logistikmärkte attraktiver als andere, insbesondere deutsche Großstädte, allen voran Frankfurt, was vor allem auf eine günstige Angebots- und Nachfragedynamik zurückzuführen ist. Frankfurt punktet vor allem in den Kategorien Nachfrage, Mietwachstum, Preisanpassung, Gesamterträge und Liquidität, lediglich die Kategorie Angebot wird moderat bewertet.
Ein Hauptrisiko ist die Verlangsamung des Wachstums im E-Commerce, da die Märkte mit der Zeit reifen. Die Prognosen für das Wachstums des Online-Handels wurden bereits im Vergleich zum Vorjahr nach unten korrigiert, da mehr persönliche Einkäufe getätigt wurden als erwartet.
Dennoch deuten die jüngsten Prognosen darauf hin, dass für den E-Commerce nach wie vor ein erheblicher Logistikflächenbedarf besteht. In ganz Europa erwarten wir in den nächsten Jahren ein Einkommenswachstum von etwa 3 % pro Jahr, und die Neubewertung bedeutet, dass auch das ursprüngliche Einkommen deutlich höher ausfällt als in den letzten Jahren.
Greg Kane, Head of European Investment Research bei PGIM Real Estate
