Rückwirkend ärgern sich mit Sicherheit viele Menschen, dass sie nicht früher in Immobilien investiert haben. Die Preise haben sich fast überall in Deutschland deutlich positiv entwickelt, so dass viele Personen, die vor einigen Jahren Geld in Immobilien gesteckt haben, heute ein stattliches Vermögen vorweisen können.
Eine dieser Personen ist Birger Dehne. In den letzten rund 20 Jahren hat er sich ein Imperium an Immobilien aufgebaut, das zu den größten in ganz Deutschland zählt. Trotzdem fliegen smarte Anleger wie Birger Dehne oftmals unter dem Radar der Öffentlichkeit. Sie sind keine Promis und handeln eher im Hintergrund.
Allerdings kann man viel von solchen Experten lernen. Außerdem ist es spannend, was sie für die Zukunft erwarten. Wir haben im Folgenden die aktuell wichtigsten Infos rund um das Immobilien-Investment zusammengestellt.
Wird die Preisentwicklung so weiter gehen?
Niemand kann genau vorhersagen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden. Das ist vor allem deshalb so schwierig, weil die Preisentwicklung von zahlreichen wirtschaftlichen Faktoren abhängt:
- Angebot und Nachfrage
- Zinsentwicklung
- Inflation
Aktuell gibt es auf dem Wohnungsmarkt enorm viel Nachfrage, die kaum bedient werden kann. Manche möchten ein Haus für Ihre Familie kaufen, andere möchten ein Objekt zur Kapitalanlage erwerben. Aber die wenigsten möchten im Moment verkaufen und gebaut werden kann auch nicht schnell genug. In vielen Städten wird der Platz ohnehin langsam eng. Hier zeigt die Tendenz also weiterhin nach oben.
Auch bei der Zinsentwicklung ist noch kein Umschwung abzusehen. Die Bauzinsen waren zuletzt sehr stabil. Je geringer die Zinsen sind (was durch die Niedrigzinspolitik der EZB getrieben wird), desto höher sind auch die Preise, die für Immobilien verlangt werden können.
Ein weiterer Faktor ist die Inflation. Nimmt man diese nur mit 1-2% an, wird sich der monetäre Wert der Immobilien bereits in 20 bis 25 Jahren knapp um die Hälfte gesteigert haben. Aus diesem Grund stellen Immobilien auch in vielen Fällen eine inflationsgeschützte Art der Altersvorsorge dar.
Lohnt sich jetzt noch ein Einstieg?
Experten wie Birger Dehne merken an, dass es immer schwieriger wird, lukrative Immobilien zu finden. Das liegt vor allem daran, dass kaum jemand seine interessanten Objekte verkaufen möchte, sondern diese lieber zur eigenen Kapitalanlage halten wird.
Zudem kann man heute seine zu verkaufende Immobilie viel einfacher am Markt anbieten. Die zahlreichen Plattformen erlauben sehr günstige oder teilweise sogar kostenlose Inserate, die schnell unzählige Interessenten anziehen. Wenn diese sich dann auch noch gegenseitig überbieten, steigen die erzielbaren Preise noch weiter an.
Es gilt also, die wenigen noch lukrativen Objekte zu finden, wenn man die Immobilien zur Kapitalanlage nutzen möchte. Allerdings kann man sagen, dass eine selbst bewohnte Immobilie sich in vielen Fällen aktuell deutlich rentiert. Darauf gehen wir im Folgenden noch einmal genauer ein.
Immobilie selbst bewohnen: Die perfekte Lösung?
Auch wenn es heutzutage schwierig ist, passende Immobilien zur Kapitalanlage zu finden, kann man zumindest versuchen, eine Immobilie zu wählen, die man selbst bewohnen möchte. Dieses Szenario lohnt sich meist in doppelter Hinsicht: Zum einen spart man sich die monatliche Miete und zum anderen kann man gleichzeitig über die Tilgung noch Kapital (z.B. als Ergänzung zur Altersvorsorge) ansparen.
Die Zinsen, die man monatlich aufwenden muss, sind gewissermaßen als kalkulatorische Miete zu bezahlen. Der Rest geht langfristig wieder in die eigene Tasche – und kann sich sogar im Wert noch vermehren, wenn die Immobilienpreise weiter steigern.
Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie ist allerdings meistens ein gewisses Eigenkapital. Mindestens die Kaufnebenkosten (u.a. Notar, Grunderwerbsteuer etc.) sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können. Je mehr Geld man zur Verfügung hat, desto geringer fällt die monatliche Rate aus und desto besser sind auch die Zinskonditionen.
Jede Bank legt einen sogenannten Beleihungswert für eine Immobilie fest. Die maximale Kreditsumme wird in der Regel auf rund 80% des Beleihungswertes begrenzt. Wer also ein Haus für 500.000€ kaufen möchte, dem die Bank einen Beleihungswert von 400.000€ bemisst (nach Sicherheitsabschlägen) kann sich etwa 320.000€ dafür leihen. Bis 60% des Beleihungswertes (in diesem Fall: 240.000€) spricht man von einem sogenannten Realkredit, bei dem man die besten Konditionen erwarten kann.
Manche Banken finanzieren auch über die 80% des Beleihungswertes hinweg. Ein solcher Kredit kann aber nur gewährt werden, wenn die Bonität des Kreditnehmers sehr gut ist und man stark erwarten kann, dass dieser die Rate über die gesamte Laufzeit sicher zurückzahlen wird.
Fazit: Es gibt noch viele Möglichkeiten
Abschließend lässt sich festhalten, dass die Chancen im Immobilienmarkt durchzustarten, noch nicht vollständig ausgeschöpft sind. Es wird zwar zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden, doch mit etwas Glück findet man ein passendes Haus oder eine schicke Wohnung mit Wertsteigerungspotential.
Sehr empfehlenswert kann es auf jeden Fall sein, eine Immobilie zu kaufen, um im Anschluss daran selbst dort einzuziehen. Auf diese Weise spart man sich auf jeden Fall schon einmal die Miete (von der kalkulatorischen Miete über die Zinsen mal abgesehen) und spart gleichzeitig jeden Monat mit jeder Rate ein bisschen Geld an.
